Сделка срывается не из-за покупателя. Она срывается из-за справки, которую заказали в день, когда покупатель уже найден, а делается она три недели.

Документы для продажи в Каталонии делятся на две группы: те, что получаются за день онлайн, и те, для которых нужен выезд техника, решение сообщества собственников или очередь в администрации. Вторые и определяют, когда объект реально может выйти на рынок. Ниже — весь список, с честными сроками.

Что заказывать первым

Документ Кто выдаёт Сколько ждать
ITE и сертификат пригодности сообщество собственников через техника недели, иногда месяцы
Cédula de habitabilidad, если истекла техник + Generalitat 2–4 недели
Энергосертификат техник, регистрация в ICAEN от нескольких дней
Справка банка об остатке по ипотеке Ваш банк дни
Справка сообщества об отсутствии долга администратор дома дни
Nota simple Реестр собственности, онлайн день
Квитанция IBI мэрия или Ваш банк день
Escritura (Ваша купчая) у Вас на руках —

Порядок в таблице — не по важности, а по срокам. Первые три строки и есть те самые «две-четыре недели до публикации», о которых я предупреждаю в начале работы.

Cédula de habitabilidad

Свидетельство о пригодности жилья для проживания. В Каталонии продавец обязан передать его покупателю на сделке, и без него подписание обычно не проходит.

Одно исключение всё же есть, и о нём стоит знать: декрет 141/2012 допускает передачу без cédula, если покупатель заявляет в купчей, что жильё будет капитально отремонтировано или снесено, и подкрепляет это заключением технического специалиста, а нотариус фиксирует это освобождение. В Барселоне так проходят покупки «под полную переделку». Рассчитывать на этот путь, продавая обычную готовую квартиру, не стоит: он зависит от планов покупателя, а не от Ваших.

Срок действия для вторичного жилья — 15 лет (для новостроек, при первом заселении — 25). Если срок истёк, оформляется новая: приезжает технический специалист, осматривает квартиру, подаёт документы в Generalitat. Считайте две-четыре недели.

Энергосертификат

Certificado de eficiencia energética. Обязателен не «к сделке», а к публикации объявления: энергетическая метка должна быть видна в любом объявлении о продаже или аренде. Портал, который её не показывает, нарушает правила, и это ответственность продавца, а не портала.

Оформляет аккредитованный техник, он же регистрирует сертификат в ICAEN — в течение месяца с даты выдачи. Срок действия — 10 лет, но если объекту присвоен класс G (самый низкий), то только 5 лет. Старый фонд Барселоны получает G регулярно, так что и здесь стоит посмотреть на дату.

ITE: инспекция здания

Inspecció Tècnica de l'Edifici — техническая инспекция всего дома, а не Вашей квартиры. По каталонскому декрету 67/2015 многоквартирные дома обязаны пройти её до того, как зданию исполнится 45 лет. По результатам выдаётся сертификат пригодности (certificat d'aptitud): если дефектов нет или они незначительные, он действует 10 лет.

Здесь важны две вещи:

  1. Заказываете не Вы. Это обязанность сообщества собственников, и организует её администратор дома. Ваша задача — узнать, есть ли действующий сертификат, и если нет, поднять вопрос как можно раньше.
  2. Покупатель обязательно спросит. Особенно в Эшампле и Сьютат-Велье, где почти весь фонд старше 45 лет. Отсутствие ITE — это не только формальность, но и сигнал, что дом не следит за собой. Из такого сигнала покупатель делает скидку.

Справка сообщества об отсутствии долга

Выдаёт администратор дома, готовится за несколько дней. Нотариус запрашивает её на подписании: долги предыдущего собственника переходят на объект, и покупатель имеет право знать, что их нет.

Если долг есть, это не блокирует сделку — сумму просто гасят из денег покупателя в день подписания. Но узнать о нём лучше в начале работы: иногда «долг» оказывается спорным начислением двухлетней давности, и на то, чтобы разобраться с ним, нужно время.

Nota simple

Выписка из Реестра собственности: кто собственник, что за объект, какие обременения. Заказывается онлайн, стоит несколько евро, готова в тот же день.

Её обязательно закажет юрист покупателя. Полезно заказать её и себе — до выхода на рынок: иногда в реестре обнаруживается давно погашенная ипотека, которую банк так и не снял, или наследственное обременение, о котором собственник не подозревал. Снять такое — недели, и это ровно та причина, по которой сделки срываются.

Ипотека на объекте

Нужна справка банка об остатке долга (certificado de deuda pendiente). Заказывается заранее: банки выдают её за несколько дней, но в отпускной сезон это растягивается.

Сама ипотека гасится из денег покупателя в день сделки, у нотариуса. После этого запись о ней снимается в Реестре собственности — это отдельная процедура со своими расходами: нотариус, реестр и gestoría, в сумме обычно около тысячи евро. Можно ли вычесть эти расходы при расчёте налога с прибыли, зависит от ситуации, и налоговая не всегда это принимает: прежде чем на это рассчитывать, уточните у своего юриста или налогового консультанта. Фактуры в любом случае сохраните.

IBI и коммунальные платежи

Последняя квитанция IBI — муниципального налога на недвижимость — нужна на подписании. Налог за год делится между сторонами пропорционально дням владения: платит его тот, кто был собственником на 1 января, а покупатель компенсирует свою часть, если стороны не договорились иначе.

Отдельно: счета за свет, воду и газ переоформляются на покупателя или закрываются. Если Вы за границей, проверьте, что по ним нет задолженности — отключённая вода на просмотре производит сильное впечатление.

Частые вопросы

Что из этого обязательно, а что желательно?

Обязательны cédula de habitabilidad, энергосертификат и — для домов старше 45 лет — действующая ITE. Остальное формально не обязательно, но его запрашивает покупатель или нотариус на подписании, так что практической разницы нет.

Сколько стоят эти документы?

Порядок сумм: nota simple — несколько евро, энергосертификат — порядка сотни-двух, cédula — сопоставимо, справка сообщества обычно бесплатна или символическая. Дороже всего выходит снятие ипотечного обременения — около тысячи евро в сумме.

У меня нет cédula, а покупатель уже есть. Что делать?

Заказывать немедленно и сразу сказать покупателю честный срок. Две-четыре недели ожидания обычно переживаются нормально, если о них сообщили заранее, — и почти никогда, если они всплыли за неделю до нотариуса.

Кто заказывает ITE — я или дом?

Дом, то есть сообщество собственников через своего администратора. Вы можете только узнать статус и настаивать. Начинать этот разговор стоит до выхода объекта на рынок.

Я живу не в Испании. Могу я заказать всё это удалённо?

Часть — да, онлайн. Для того, что требует выезда техника или подписи, нужна доверенность — и это ещё одна причина оформлять её первой.

Надо ли делать ремонт перед продажей?

Как правило, нет: полный ремонт почти никогда не возвращается в цене. Возвращаются мелочи — работающий свет, исправный смеситель, вывезенные вещи, чистые окна. Что именно стоит сделать в Вашем случае, скажу на осмотре.

Список выглядит длинным, но половина строк закрывается за день. Работа состоит в том, чтобы вовремя запустить вторую половину. Я говорю, что заказывать первым, и заказываю сама, если у Вас есть доверенность: как проходит продажа, шаг за шагом.

Начать стоит с цены — пришлите адрес и площадь, отвечу в течение 1–2 рабочих часов.

Источники

Ссылки проверены 29 сентября 2026 года.

Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Сроки и стоимость зависят от объекта, муниципалитета и загрузки администраций; конкретные требования всегда уточняйте до выхода на рынок.