Продать недвижимость в Барселоне и на побережье

Цена решает всё остальное

Объект, выставленный выше рынка, не продаётся дороже. Он продаётся дольше и в итоге дешевле. Первые две-три недели после публикации дают самый плотный поток просмотров: объявление новое, его видят все, кто следит за районом. Если в эти недели цена отпугнула, дальше объект показывают уже тем, кто однажды его видел и не пришёл. Снижать приходится, и снижать приходится ниже, чем стоило поставить сразу: у объявления, которое висит четвёртый месяц, покупатель начинает искать причину.

Поэтому я начинаю не со съёмки, а с цены. Смотрю, за сколько в этом районе объекты действительно закрылись, а не за сколько их просят: запрашиваемая цена и цена сделки расходятся, и разницу видно только по закрытым сделкам. К этому добавляю то, что в статистику не попадает: этаж и лифт, вид из окон, состояние дома, шум с улицы, расходы сообщества, срок действия cédula. Получается вилка, а не одно число, и к ней — срок, за который в этой вилке реально продать.

Продажа в цифрах

Срок до задатка

Обычно от трёх до семи месяцев от публикации до задатка (arras). Объект с ценой по рынку продаётся быстрее, чем с завышенной.

Оценка

Обоснованная оценка в течение одного-трёх дней. Обычно нужен личный визит на объект: цифра должна опираться на осмотр объекта, а не только на документы.

Торг

Если цена выставлена по рынку, снижение при торге минимальное. Процент я не называю: он зависит от объекта и момента.

Договор

Эксклюзивный или нет — как Вам удобнее. Эксклюзивный договор на продажу обычно заключается на шесть месяцев, и продажа по нему идёт быстрее, потому что работает всё агентство. По истечении шести месяцев его можно расторгнуть, если агент не выполнил пункты гарантии из договора.

Если Вы за границей

Продать можно, не приезжая в Испанию: по доверенности, вместе с юристом и гестором.

Если Вы живёте не в Испании

Продать, не приезжая, можно. Нужно заранее знать четыре вещи — и заняться ими до того, как появится покупатель, а не после.

Доверенность

Оформляется у испанского консула в Вашей стране или у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом. Это самый долгий пункт списка — начинать надо первым.

NIE

Без него сделки не будет. Если номер получен давно, стоит проверить, что он в порядке.

Налоги и удержания

Продажа нерезидентом облагается иначе, чем продажа резидентом, и часть расчётов по закону ложится на покупателя, а не на Вас. Сумм я не называю: их считает налоговый гестор по Вашим документам — цене покупки, дате, подтверждённым расходам. Делаем это до подписи, а не после, чтобы Вы заранее знали, сколько останется на руках.

Испанский счёт

Нужен, чтобы получить деньги и закрыть коммунальные платежи. Открыть его нерезиденту дольше, чем кажется.

По каждому из этих пунктов я говорю, что делать и в каком порядке, и веду их вместе с юристом или гестором, которых подключаю при необходимости.

Когда продажа со мной не подойдёт

Лучше сказать об этом на первом разговоре, чем после месяца работы.

Нужна максимальная цена любой ценой

Я не выставляю объект по цене, которую рынок не подтвердил. Цена выше рынка стоит времени, а в итоге и денег.

У объекта совсем нет документов

Без документов на объект сделка не состоится. Если часть бумаг отсутствует, сначала смотрим, как их получить; если их нет совсем, я объект не беру.

В объекте живут окупасы

Здесь первым шагом идёт не публикация, а оценка объекта и ситуации: кто в нём находится, на каком основании и как это влияет на стоимость и на продажу. Только потом решаем, продавать ли и как.