Plusvalía municipal — второй налог продавца, и о нём вспоминают позже всего. Полное название — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: налог на прирост стоимости земли под объектом. Не квартиры, а именно земли, доля которой приходится на Вашу квартиру. Платится он в мэрию, к налогу с прибыли отношения не имеет и считается по своим правилам.

Главное, что стоит знать до сделки: способов расчёта два, и закон разрешает выбрать тот, который даёт меньшую сумму. Разница между ними на одной и той же квартире бывает в несколько раз. Никто не посчитает за Вас оба варианта, если Вы не попросите.

Два метода: объективный и реальный

Объективный метод не смотрит на Вашу сделку вообще. Он берёт кадастровую стоимость земли (не всего объекта) на дату продажи и умножает её на коэффициент, который зависит от того, сколько лет Вы владели. Коэффициент — не единая доля. Законная таблица представляет собой кривую и утверждается ежегодно законом о бюджете: она опускается примерно до 0,08 при владении от девяти до четырнадцати лет и поднимается до 0,45 при владении двадцать лет и дольше. То есть по этому методу тяжелее всего облагается именно долгое владение — обратное тому, что предполагает большинство продавцов. Мэрия вправе применить коэффициент ниже законного, поэтому брать надо барселонский за год сделки. К полученной базе применяется ставка — в Барселоне 30%.

Реальный метод смотрит именно на Вашу сделку: разница между ценой продажи и ценой покупки; из неё берётся та доля, которую земля составляет в кадастровой стоимости объекта. К этой сумме — та же ставка 30%.

Объективный метод Реальный метод
Что берётся за базу Кадастровая стоимость земли × коэффициент за годы владения Разница цен × доля земли в кадастровой стоимости
Зависит от Вашей сделки нет да
Когда выгоднее если объект сильно вырос в цене если вырос слабо или не вырос
Ставка в Барселоне 30% 30%

Никакой хитрости здесь нет: считаются оба, платится меньший. Хитрость в том, что считать оба должны Вы (или Ваш гестор), а не мэрия.

Если объект не вырос в цене, налога нет

Это прямое следствие решения Конституционного суда 2021 года: налог берётся за прирост стоимости, и если прироста не было, нет и налога. Продали за ту же сумму или дешевле, чем покупали, — платить нечего.

Но освобождение не срабатывает само. Его нужно заявить и доказать: предъявить в мэрию купчую на покупку и купчую на продажу. Без этого мэрия посчитает по объективному методу, которому Ваша сделка безразлична, и выставит сумму.

Сроки: 30 рабочих дней

В Барселоне на подачу и уплату даётся 30 рабочих дней с даты нотариального акта. Считаются рабочие: субботы, воскресенья и праздники выпадают, а весь август — считается.

Подаётся в Institut Municipal d'Hisenda — лично или через электронную приёмную мэрии. За пределами Барселоны срок такой же (30 рабочих дней при продаже), но правила и ставки устанавливает каждая мэрия отдельно: в Маресме и на Коста-Браве это будет мэрия того городка, где стоит объект.

За просрочку начисляется надбавка: 1% за каждый полный месяц опоздания в первый год, а после года — 15% плюс пени.

Продавец-нерезидент: платит покупатель

Отдельное правило, о котором почти не пишут по-русски. По закону о местных налогах плательщиком plusvalía является продавец — но если продавец не является резидентом Испании, плательщиком становится покупатель. Закон называет это фигурой «замещающего налогоплательщика» (sustituto del contribuyente): мэрия взыскивает налог с того, кто остаётся в стране. Из Ваших денег он при этом всё равно уходит: тем же законом покупатель вправе потребовать уплаченное с Вас, и на практике эту сумму просто удерживают из цены в день подписания. Меняется не плательщик по сути, а порядок — и то, у кого на руках остаются документы об уплате.

Что это значит на практике:

  • Покупатель об этом знает — или узнает от своего юриста ещё до задатка, — и обязательно учтёт сумму в переговорах.
  • Стороны могут договориться, кто несёт этот расход экономически, и записать это в договор задатка (arras). Но перед мэрией отвечать всё равно будет покупатель.
  • Эту сумму разумно посчитать до того, как Вы согласуете цену, а не после. Иначе её посчитает покупатель — и вычтет из Вашей цены, округлив в свою пользу.

Пример, чтобы увидеть разницу

Цифры условные, они нужны только чтобы показать, как расходятся два метода. Квартира в Эшампле: куплена в 2016 году за 400 000 €, продаётся в 2026-м за 460 000 €. Кадастровая стоимость земли — 90 000 €, земля составляет 55% кадастровой стоимости объекта.

Метод Расчёт Налог
Объективный 90 000 € × 0,08 (коэффициент при 10 годах владения), затем 30% около 2 160 €
Реальный (460 000 − 400 000) × 55% = 33 000 €, затем 30% 9 900 €

Здесь выгоднее объективный. Но достаточно другой истории цены — например, покупки в 2007 году на пике и продажи с небольшим ростом — и картина переворачивается. Поэтому считать нужно оба, а не тот, который первым назовут.

Частые вопросы

Кто платит plusvalía при продаже?

По общему правилу — продавец. Но если продавец не резидент Испании, налог вносит покупатель как «замещающий налогоплательщик». Кто несёт этот расход экономически, стороны обычно проговаривают в договоре задатка.

Сколько это в деньгах?

От пары тысяч до нескольких десятков тысяч евро — всё зависит от кадастровой стоимости земли, срока владения и разницы цен. Точную сумму по конкретному объекту считает гестор, и посчитать её стоит до выхода на рынок.

Я продаю дешевле, чем покупал. Точно ничего не плачу?

Налога не будет, но декларацию подать нужно, приложив обе купчие. Молчание мэрия трактует не в Вашу пользу.

Можно ли заплатить позже?

Срок в Барселоне — 30 рабочих дней от нотариального акта. Дальше начисляется надбавка: 1% за каждый полный месяц опоздания в первый год, после года — 15% плюс пени. Рассрочку мэрия в некоторых случаях предоставляет, но это отдельное заявление.

Это тот же налог, что 19% с прибыли?

Нет. Это два разных налога: plusvalía — муниципальный, на прирост стоимости земли, платится в мэрию; налог с прибыли — государственный, 19% для нерезидента, платится в Agencia Tributaria. Платить придётся оба.

А если объект не в Барселоне?

Механика та же, но ставку и коэффициенты устанавливает каждая мэрия. В Маресме или на Коста-Браве считать нужно по правилам конкретного городка — и уточнять срок подачи там же.

Оба налога вместе с комиссией и расходами на документы определяют, сколько Вы в итоге получите на руки. Я считаю эту сумму до выхода объекта на рынок, а не после того, как найден покупатель: как проходит продажа и что нужно от Вас — расписано по шагам. Начать проще всего с цены — пришлите адрес и площадь, отвечу в течение 1–2 рабочих часов.

Источники

Ссылки проверены 24 сентября 2026 года.

Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Коэффициенты утверждаются ежегодно, ставки устанавливает каждая мэрия; расчёт по конкретному объекту делает квалифицированный гестор или налоговый консультант.