Когда Вы покупаете недвижимость в Испании, цена в объявлении — лишь часть картины. Налоги и расходы на сделку прибавляют заметную сумму сверху, а для премиальной недвижимости в Барселоне и Каталонии цифры требуют особого внимания: основной налог прогрессивный и растёт вместе со стоимостью. Ниже — понятная и актуальная разбивка, чтобы Вы могли планировать бюджет уверенно.
Как ориентир: иностранному покупателю стоит закладывать примерно 11–14% от цены на налоги и сборы — сверх самой цены. Для премиальных покупок дороже 1,5 млн € ориентируйтесь на верхнюю границу и выше: вторичка за 5 млн € в Каталонии обходится примерно в 13–14% «под ключ». Из чего складывается эта сумма, зависит прежде всего от того, покупаете Вы вторичное жильё или новостройку.
Вторичное жильё: налог на передачу (ITP)
При покупке у частного продавца (вторичка) Вы платите ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, налог на передачу собственности. Его устанавливает каждый регион, и в Каталонии с 27 июня 2025 года действует следующая шкала:
| Часть стоимости | Ставка (Каталония, 2026) |
|---|---|
| До 600 000 € | 10% |
| 600 001 – 900 000 € | 11% |
| 900 001 – 1 500 000 € | 12% |
| Свыше 1 500 000 € | 13% |
Пример расчёта, вторичка за 2 000 000 € в Барселоне:
| Часть цены | Ставка | Налог |
|---|---|---|
| Первые 600 000 € | 10% | 60 000 € |
| Следующие 300 000 € | 11% | 33 000 € |
| Следующие 600 000 € | 12% | 72 000 € |
| Остаток | 13% | 65 000 € |
| ITP | эффективно 11,5% | 230 000 € |
| Юрист, нотариус и реестр | около 1% | |
| Итого сверх цены | примерно 250 000 € |
Особая ставка 20%. Она применяется:
- к grans tenidors (крупным держателям недвижимости);
- к покупке целых жилых зданий на две и более квартиры.
С 14 июля 2026 года (Llei 11/2026) определение крупного держателя расширено. Теперь им считается тот, у кого:
- более 10 жилых объектов в Каталонии, или
- более 1 500 м² жилой площади, или
- пять и более объектов в любом «напряжённом» муниципалитете — прежнее требование, чтобы они находились в одной объявленной зоне, отменено.
Собственное основное жильё в подсчёт не входит, и ставка 20% не применяется к жилью, которое покупатель приобретает как своё основное.
Сниженные ставки существуют — но иностранцам достаются редко. 5% действует для основного жилья покупателей 35 лет и младше, многодетных и неполных семей, людей с инвалидностью от 65% и жертв гендерного насилия. Условие, которое отсекает почти любого международного покупателя, — тест по доходу: база последней испанской декларации IRPF не должна превышать 36 000 €. Нет испанской налоговой истории или доход выше — льготы нет. Другие сниженные ставки: 7% для социального жилья и 4% (3% в отдельных сельских муниципалитетах) для основного жилья в сельской местности.
Новостройка: НДС (IVA) + гербовый сбор (AJD)
При покупке новостройки напрямую у застройщика ITP не платится. Вместо него — НДС (IVA) 10% от цены плюс гербовый сбор (AJD), который в Каталонии составляет 1,5%. В сумме 11,5% налогов — и, в отличие от ITP, эта величина не растёт со стоимостью, поэтому в верхнем сегменте новостройка выглядит относительно выгоднее.
Две сноски. Если продавец отказывается от освобождения от НДС, а так бывает с землёй и с частью сделок между юрлицами, ставка AJD с 27 июня 2025 года составляет 3,5%, а не 2,5%. И AJD по ипотечному акту в Каталонии равен 2%, но с 2019 года его платит банк, а не Вы.
Прочие расходы на сделку
Сверх налога заложите:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Нотариус | обычно 600–1 200 € и выше, зависит от цены и сложности |
| Реестр собственности | как правило 400–1 000 € и выше |
| Юрист | для премиальной покупки обычно около 1% от цены; это оправданные деньги за проведённую проверку |
| Gestoría (административное оформление) | несколько сотен евро |
| Расходы по ипотеке, если есть | оценка (250–600 €) и комиссия за оформление |
Комиссию агентства в Испании обычно платит продавец, а не покупатель — но при работе с собственным агентом условия оговариваются прозрачно заранее.
Момент, специфичный для продавцов-нерезидентов: удержание 3%
Регулярные расходы владельца
Планирование не заканчивается на сделке. Как владельцу стоит учитывать:
- IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость.
- Общедомовые взносы — для квартир и закрытых комплексов.
- Налог нерезидента (IRNR) — если Вы нерезидент и не сдаёте объект, Испания всё равно ежегодно взимает налог с вменённого дохода от недвижимости.
- Налог на богатство — см. ниже; именно здесь премиальных покупателей чаще всего застаёт врасплох.
Налог на богатство и «солидарный» налог: что нужно знать премиальному покупателю
Если Вы нерезидент, Испания облагает налогом на богатство Ваши испанские активы — а квартира в Барселоне или вилла в Маресме и есть такой актив. По умолчанию применяется государственная шкала. Вы вправе выбрать правила региона, где находятся Ваши самые дорогие испанские активы, но для Каталонии это обычно хуже.
Поверх этого действует Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — «солидарный» налог. Несмотря на название, он давно бессрочный. Уплаченный каталонский налог на богатство засчитывается.
| Порог | Сумма |
|---|---|
| Необлагаемый минимум налога на богатство, государственная шкала (по умолчанию) | 700 000 € |
| Необлагаемый минимум налога на богатство, Каталония | 500 000 € |
| Верх каталонской шкалы | 3,48% |
| Декларацию в Каталонии нужно подавать при валовых активах свыше | 2 000 000 €, даже если налог нулевой |
| «Солидарный» налог применяется свыше (нетто) | 3 000 000 €; на практике примерно с 3,7 млн €, так как необлагаемый минимум 700 000 € доступен и нерезидентам |
| Ставки «солидарного» налога | 1,7% / 2,1% / 3,5% |
Важное изменение 2026 года. В конце 2025 года Верховный суд Испании признал дискриминацией отказ нерезидентам в лимите 60% на совокупную сумму подоходного налога и налога на богатство; TEAC распространил это решение и на солидарный налог, а налоговая служба переписала форму 714 (март 2026) и форму 718 (июнь 2026). Теперь собственники-нерезиденты могут применять этот лимит, а переплатившие в прошлые годы — требовать возврат, подав уточнённые декларации. Для владельца испанского актива на 3–10 млн € это вполне реальные деньги, и об этом стоит спросить своего налогового консультанта.
Резидентство и налоги: что изменилось
С момента отмены «золотой визы» 3 апреля 2025 года покупка недвижимости больше не даёт вид на жительство; оставшиеся визовые маршруты я разбираю в пошаговом гиде по покупке в Испании. Один налоговый момент относится именно сюда: импатриаты в режиме «закона Бекхэма» (фиксированные 24% на испанский трудовой доход до 600 000 € и 47% сверх этой суммы, в течение ограниченного периода) платят налог на богатство по «реальной обязанности», то есть по испанским активам, — и снова уязвимым активом оказывается недвижимость.
Если в плане есть доход от аренды
Правила аренды 2026 года — потолок для сезонной и покомнатной сдачи, конец туристических лицензий Барселоны в 2028 году и карта «напряжённых» муниципалитетов — я разбираю в пошаговом гиде по покупке в Испании, и любую озвученную Вам доходность стоит проверить на соответствие им и считать брутто — до IBI, общедомовых взносов, налогов и простоя.
Считайте бюджет точно — и покупайте грамотно
Самая частая ошибка иностранных покупателей — недооценить итоговую стоимость и почувствовать нехватку средств на сделке. Вторая — переплатить за сам объект из-за отсутствия независимой местной оценки. Собственный агент закрывает обе: заранее считает все расходы по статьям и честно оценивает цену и ликвидность объекта.
Если Вам нужна понятная оценка расходов по конкретному объекту премиальной недвижимости, буду рада подготовить её вместе с проверенными юридическими и налоговыми партнёрами — на русском, английском или испанском, без обязательств.
Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Налоговые ставки и пороги меняются и зависят от региона и личных обстоятельств; всегда уточняйте детали у квалифицированного юриста и налогового консультанта перед сделкой.
