Cuando se compra una vivienda en España, el precio de salida es solo una parte de la historia. Los impuestos y los gastos de la transacción suman una cantidad nada menor y, en el producto prime de Barcelona y Cataluña, las cifras merecen atención: el impuesto principal es progresivo y crece con el valor. Aquí tiene un desglose claro y actualizado para presupuestar con confianza.

Como regla general, un comprador extranjero debe presupuestar en torno a un 11–14% del precio de compra en impuestos y gastos, por encima del precio. En compras prime superiores a 1,5 M€, cuente con la parte alta o más: una segunda mano de 5 M€ en Cataluña se sitúa alrededor del 13–14% todo incluido. Lo que compone esa cifra depende, ante todo, de si compra vivienda de segunda mano o de obra nueva.

Segunda mano: el impuesto de transmisiones (ITP)

Si compra a un particular (vivienda de segunda mano), paga ITP —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales—. Lo fija cada comunidad autónoma, y Cataluña aplica la siguiente escala desde el 27 de junio de 2025:

Tramo del valor Tipo (Cataluña, 2026)
Hasta 600.000 € 10%
600.001 – 900.000 € 11%
900.001 – 1.500.000 € 12%
Más de 1.500.000 € 13%

Un ejemplo práctico, segunda mano de 2.000.000 € en Barcelona:

Tramo del precio Tipo Impuesto
Primeros 600.000 € 10% 60.000 €
Siguientes 300.000 € 11% 33.000 €
Siguientes 600.000 € 12% 72.000 €
Resto 13% 65.000 €
ITP 11,5% efectivo 230.000 €
Honorarios legales, notaría y registro aproximadamente 1%
Total por encima del precio unos 250.000 €

Un tipo especial del 20% que conviene conocer. Se aplica:

  • a los grans tenidors (grandes tenedores);
  • a la compra de edificios residenciales enteros de dos o más viviendas.

Desde el 14 de julio de 2026 (Llei 11/2026) la definición de gran tenedor es más amplia. Hoy abarca a quien tenga:

  • más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña, o
  • más de 1.500 m² de superficie residencial, o
  • cinco o más viviendas en cualquier municipio declarado zona de mercado tensionado —ha desaparecido la exigencia anterior de que estuvieran en la misma zona declarada—.

La vivienda habitual propia queda excluida del cómputo, y el tipo del 20% no se aplica a la vivienda que se compra como residencia habitual.

Existen tipos reducidos, pero rara vez para compradores extranjeros. Un tipo del 5% se aplica a la vivienda habitual de compradores de 35 años o menos, familias numerosas y monoparentales, personas con discapacidad igual o superior al 65% y víctimas de violencia de género. La condición que descarta a casi todo comprador internacional es el requisito de renta: la base imponible de su última declaración de IRPF en España no puede superar los 36.000 €. Sin historial fiscal español, o con una renta superior, no hay reducción. Otros tipos reducidos: 7% para vivienda protegida y 4% (3% en municipios rurales designados) para vivienda habitual en municipio rural.

Obra nueva: IVA + actos jurídicos documentados (AJD)

Si compra vivienda de obra nueva directamente al promotor, no paga ITP. En su lugar paga IVA al 10% del precio, más AJD, que en Cataluña es del 1,5%. En conjunto, un 11,5% de impuestos sobre obra nueva y, a diferencia del ITP, no sube con el valor: es una de las razones por las que la obra nueva sale relativamente mejor parada en la parte alta del mercado.

Dos notas al pie. Cuando el vendedor renuncia a la exención de IVA —algo que ocurre en suelo y en algunas transmisiones entre empresas—, el tipo de AJD es del 3,5% desde el 27 de junio de 2025, no del 2,5%. Y el AJD de la escritura de hipoteca en Cataluña es del 2%, pero desde 2019 lo paga el prestamista, no usted.

Los demás gastos de la operación

Además del impuesto, presupueste:

Concepto Importe
Notaría habitualmente entre 600 y 1.200 € o más, en función del precio y la complejidad
Registro de la Propiedad normalmente entre 400 y 1.000 € o más
Honorarios legales / abogado en una compra prime, en torno al 1% del precio; dinero bien invertido por las comprobaciones que cubre
Gestoría unos cientos de euros
Gastos de hipoteca, si financia tasación (250–600 €) y, en su caso, comisión de apertura

La comisión de la agencia inmobiliaria en España la paga por lo general el vendedor, no el comprador, si bien cuando usted contrata a un agente propio dedicado, la estructura de honorarios se pacta de forma transparente por adelantado.

Un punto propio de los vendedores no residentes: la retención del 3%

Costes recurrentes de la propiedad

El presupuesto no termina en la escritura. Como propietario debe prever:

  • IBI: el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles.
  • Cuotas de comunidad: en pisos y urbanizaciones cerradas.
  • Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): si es no residente y no alquila el inmueble, España grava igualmente cada año su renta imputada.
  • Impuesto sobre el patrimonio: véase más abajo; es donde más a menudo se llevan una sorpresa los compradores prime.

Patrimonio y solidaridad: lo que debe saber un comprador prime

Si es no residente, España grava sus bienes situados en España por el Impuesto sobre el Patrimonio, y un piso en Barcelona o una villa en el Maresme son exactamente ese bien. Por defecto se aplica la escala estatal. Puede optar por la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España, pero en el caso de Cataluña eso suele ser peor, no mejor.

Por encima se sitúa el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Pese al nombre, hoy tiene vigencia indefinida y no temporal. El Impuesto sobre el Patrimonio catalán pagado se deduce de su cuota.

Umbral Importe
Mínimo exento de patrimonio, escala estatal (por defecto) 700.000 €
Mínimo exento de patrimonio, Cataluña 500.000 €
Tope de la escala catalana 3,48%
Obligación de declarar en Cataluña cuando los bienes brutos superan 2.000.000 €, aunque no salga cuota a pagar
El impuesto de solidaridad se aplica por encima de (netos) 3.000.000 €; en la práctica a partir de unos 3,7 M€, porque el mínimo exento de 700.000 € está disponible también para no residentes
Tipos del impuesto de solidaridad 1,7% / 2,1% / 3,5%

La novedad de 2026 que conviene conocer. El Tribunal Supremo resolvió a finales de 2025 que negar a los no residentes el límite conjunto del 60% de renta y patrimonio era discriminatorio; el TEAC extendió el criterio al impuesto de solidaridad, y la Agencia Tributaria modificó en consecuencia el modelo 714 de patrimonio (marzo de 2026) y el modelo 718 de solidaridad (junio de 2026). Los propietarios no residentes pueden aplicar ya el límite, y quienes pagaron de más en ejercicios anteriores pueden pedir la devolución rectificando las declaraciones pasadas. Para un propietario con un activo español de 3–10 M€ esto es dinero real, y merece la pena plantearlo a su asesor.

Residencia y fiscalidad: qué ha cambiado

Desde que la Golden Visa terminó el 3 de abril de 2025, comprar una vivienda ya no concede la residencia; las vías de visado que quedan las explico en mi guía paso a paso para comprar en España. Un punto fiscal sí corresponde a esta guía: los impatriados acogidos a la "Ley Beckham" (un tipo fijo del 24% sobre los rendimientos del trabajo de fuente española hasta 600.000 €, y del 47% por encima, durante un periodo limitado) tributan en patrimonio por obligación real, es decir, por los bienes situados en España, de modo que el inmueble vuelve a ser el activo expuesto.

Si los ingresos por alquiler forman parte de su plan

Las reglas de alquiler de 2026 —el tope de rentas en los alquileres de temporada y de habitaciones, el fin de las licencias turísticas de Barcelona en 2028 y el mapa de municipios tensionados— las detallo en mi guía paso a paso para comprar en España, y cualquier rentabilidad que le hayan citado debería contrastarse con ellas y entenderse en bruto, antes de IBI, cuotas de comunidad, impuestos y periodos vacíos.

Presupueste bien y compre bien

El error más común de los compradores internacionales es infravalorar el coste total y sentirse apretados el día de la firma. El segundo es pagar de más por el activo en sí, por no haber contado con asesoramiento local e independiente sobre el valor. Un agente propio dedicado resuelve ambos: un modelo de costes detallado y realista antes de comprometerse, y criterio honesto sobre precio y liquidez para que su capital quede bien colocado.

Si desea una estimación clara de costes para una vivienda prime concreta, estaré encantada de preparársela con los socios legales y fiscales con los que trabajo, en español, inglés o ruso y sin compromiso.

Este artículo tiene carácter informativo general y está actualizado a septiembre de 2026. Los tipos y los umbrales cambian y varían según la comunidad autónoma y las circunstancias personales; confirme siempre los detalles con un abogado y un asesor fiscal cualificados antes de actuar.