Вопрос, который собственники задают вторым (первый — «сколько стоит мой объект»): сколько из этой суммы дойдёт до меня.
Ответ складывается из четырёх строк — налоги, комиссия, документы и, если есть ипотека, её закрытие. Ни одна из них не является сюрпризом: все считаются заранее, до выхода объекта на рынок. Сюрпризом они становятся только тогда, когда о них не спросили вовремя.
Что платит продавец
| Статья | Сколько | Когда |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | от пары тысяч до десятков тысяч €, зависит от кадастровой стоимости земли и срока владения | 30 рабочих дней после нотариуса |
| Налог с прибыли | 19% от прибыли для нерезидента; часть удерживается авансом | в окне из 3 месяцев, открывается через месяц после сделки |
| Комиссия агентства | оговаривается письменно до начала работы | в день сделки |
| Энергосертификат | порядка 100–200 € | до публикации объявления |
| Cédula de habitabilidad, если истекла | сопоставимо | до публикации |
| Nota simple | несколько € | в начале работы |
| Снятие ипотеки: нотариус, реестр, gestoría | около 1 000 € в сумме | в день сделки и после |
| Юрист или налоговый гестор | по тарифу специалиста | по ходу сделки |
| IBI за свою часть года | пропорционально дням владения | расчёт у нотариуса |
Plusvalía и налог с прибыли — две самые крупные строки, и обе я разобрала отдельно: у них разные базы, разные сроки и разные получатели.
Что платит покупатель
Половина тревоги у продавцов происходит от того, что расходы сделки в голове сливаются в одну кучу. На самом деле самые крупные из них — не Ваши:
| Статья | Кто платит |
|---|---|
| ITP, налог на передачу собственности (в Каталонии 10–13% по шкале) | покупатель |
| Нотариус | покупатель |
| Реестр собственности | покупатель |
| Gestoría по оформлению | покупатель |
| Свой юрист | покупатель |
| Оценка для банка, если берёт ипотеку | покупатель |
Подробный разбор этой стороны — в гиде о реальной стоимости покупки. Продавцу его полезно прочитать по другой причине: чтобы понимать, во что обходится сделка покупателю, и не удивляться, когда он просит скидку, ссылаясь на «ещё 12% сверху».
Что удерживается прямо в день сделки
Это то, из-за чего сумма на счету отличается от цены в договоре ещё до всяких деклараций:
- 3% от цены, если Вы нерезидент: покупатель обязан удержать их и перечислить в налоговую от Вашего имени. Не налог, а аванс — разницу потом либо возвращают, либо доплачиваете Вы.
- Остаток ипотеки: гасится из денег покупателя там же, у нотариуса.
- Долг перед сообществом, если он есть: обычно гасится в тот же момент.
Сколько остаётся на руки: пример
Числа условные, нужны только чтобы показать структуру. Квартира в Барселоне продана за 700 000 €, куплена в 2014-м за 450 000 €, ипотеки нет, продавец — нерезидент.
| Строка | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи | 700 000 € |
| Комиссия агентства и юрист — в этом примере | −30 000 € |
| Plusvalía municipal | −4 000 € |
| Документы (энергосертификат, cédula, выписки) | −400 € |
| Налог с прибыли, 19% | −27 740 € |
| На руки | ≈ 638 000 € |
Три строки этой таблицы стоит прочитать внимательнее остальных.
Комиссия. Её размер — предмет договора, и 30 000 € здесь взяты условно, вместе с IVA, просто чтобы таблица сошлась. Свою я называю на первом разговоре и фиксирую письменно до выхода на рынок. Юрист выставляет счёт отдельно — здесь он в одной строке с комиссией только ради краткости.
Plusvalía. Продавец здесь нерезидент, а в этом случае налог платит в мэрию покупатель: закон делает его «замещающим налогоплательщиком». Но тем же законом он вправе потребовать эту сумму с Вас — на практике её просто удерживают из цены в день сделки. Поэтому строка и стоит в таблице. Как считается сама plusvalía — отдельно.
Налог с прибыли. 19% берутся не от простой разницы цен: 700 000 − 450 000 — это 250 000 €, и 19% от неё дали бы 47 500 €. Базой служит скорректированная прибыль — к цене покупки прибавляются налоги и расходы той сделки и подтверждённые вложения в ремонт, из цены продажи вычитаются расходы этой. В нашем примере (с перепланировкой 2018 года за 25 000 €) это 146 000 € прибыли и 27 740 € налога. Весь расчёт по шагам — в гиде по налогам.
Из этих 27 740 € в налоговую в день сделки уйдут 21 000 € (3% от цены) — их удержит покупатель. Оставшиеся 6 740 € Вы доплачиваете по декларации. В другой сделке с теми же ценами удержанные 3% легко окажутся больше налога, и тогда речь пойдёт о возврате.
Где на самом деле теряются деньги
Ни одна строка из таблицы выше не стоит столько, сколько стоит неверная цена.
Объект, выставленный выше рынка, не продаётся дороже — он продаётся дольше и в итоге дешевле. Первые две-три недели после публикации дают самый плотный поток просмотров: объявление новое, его видят все, кто следит за районом. Если в эти недели цена отпугнула, дальше объект показывают уже тем, кто однажды его видел и не пришёл. Снижать приходится — и ниже, чем стоило поставить сразу, потому что у объявления, которое висит четвёртый месяц, покупатель начинает искать причину.
Разница между «поставили правильно» и «поставили на 10% выше и снижали три раза» на объекте за 700 000 € легко перекрывает всю таблицу расходов. Поэтому оценку я делаю по закрытым сделкам, а не по ценам соседних объявлений, и даю её бесплатно — до любого договора.
Второе место по потерям — документы, которых не оказалось вовремя: покупатель ушёл, объект вернулся на рынок «уже висевшим», и следующий покупатель давит на цену сильнее.
Частые вопросы
Сколько стоит услуга агента?
Комиссию платит продавец. Размер зависит от объекта и задачи, обсуждается до начала работы и фиксируется письменно — до того, как что-либо начнётся. Оценка объекта и первая консультация бесплатны и ни к чему не обязывают.
Обязателен ли эксклюзивный договор?
Нет. Договор может быть и эксклюзивным, и нет — это обсуждается заранее и фиксируется письменно.
Могу ли я продать без агента и сэкономить комиссию?
Можете. Тогда на Вас остаются цена, документы, показы, проверка покупателя и переговоры, а также риск, что покупатель окажется без одобренной ипотеки и объект простоит на рынке два месяца зря. Для собственника, который живёт в Испании, знает язык и располагает временем, это рабочий вариант. Для того, кто живёт за границей, экономия обычно оказывается меньше потери в цене.
Когда я плачу налоги — сразу или потом?
Plusvalía — в течение 30 рабочих дней после нотариуса. Налог с прибыли — в окне из трёх месяцев, которое открывается через месяц после сделки. Аванс 3% удерживается в день сделки.
Что, если я продаю в убыток?
Налога с прибыли не будет, а удержанные 3% возвращаются — но только если подать декларацию. Plusvalía тоже не начисляется, если объект продан не дороже, чем куплен, и это доказано двумя купчими.
Сколько времени занимает продажа?
От публикации до задатка (arras) обычно от трёх до семи месяцев, и решает здесь почти исключительно цена. Плюс две-четыре недели на подготовку документов до публикации.
Я считаю всю эту таблицу по Вашему объекту до того, как он выйдет на рынок: чтобы решение продавать принималось с известной суммой на руках, а не с надеждой. Как проходит продажа — по шагам, с тем, что нужно от Вас на каждом.
Начать проще всего с цены: пришлите адрес и площадь, отвечу в течение 1–2 рабочих часов.
Источники
Ссылки проверены 24 сентября 2026 года.
- Tipos de gravamen en el IRNR sin establecimiento permanente — Agencia Tributaria
- Retención del adquirente de un inmueble (modelo 211) — Agencia Tributaria
- Declaración del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía) — Ajuntament de Barcelona
- ITP i AJD: tarifes i tipus impositius — Agència Tributària de Catalunya
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9 — BOE
Статья носит справочный характер и актуальна на сентябрь 2026 года. Суммы зависят от объекта, муниципалитета и Ваших личных обстоятельств; расчёт по конкретной сделке делает квалифицированный налоговый консультант или гестор.
