Vender piso en Barcelona | Yanina Spain by CENTURY 21

El precio decide todo lo demás

Un inmueble por encima de mercado no se vende más caro: se vende más tarde y más barato. Las dos o tres primeras semanas tras la publicación concentran el grueso de las visitas, porque el anuncio es nuevo y lo ve todo el que sigue el barrio. Si en esas semanas el precio ahuyentó, después el inmueble se enseña sobre todo a quien ya lo vio una vez y no vino. Hay que bajar, y bajar más de lo que habría costado empezar bien: ante un anuncio que lleva cuatro meses, el comprador empieza a buscar el motivo.

Por eso empiezo por el precio y no por el reportaje fotográfico. Miro a cuánto se han cerrado realmente las operaciones comparables del barrio, no a cuánto se piden: el precio de salida y el de cierre se separan, y esa diferencia solo la muestran las operaciones cerradas. A eso añado lo que no entra en ninguna estadística: la planta y si hay ascensor, las vistas, el estado del edificio, el ruido de la calle, los gastos de comunidad, la vigencia de la cédula. Sale una horquilla, no una cifra, y con ella el plazo en que es realista vender dentro de esa horquilla.

Esta valoración se la doy antes de cualquier contrato y sin coste. Si la cifra no le convence, no me debe nada.

Saber cuánto vale

La venta en cifras

Plazo hasta las arras: Normalmente de tres a siete meses desde la publicación hasta las arras. Un inmueble con precio de mercado se vende antes que uno con precio inflado.
Valoración: Una valoración razonada en uno a tres días. Suele hacer falta una visita al inmueble, para que la cifra se apoye en lo que he visto y no solo en los papeles.
Negociación: Si el precio está en línea con el mercado, la rebaja en la negociación es mínima. No doy un porcentaje: depende del inmueble y del momento.
El contrato: En exclusiva o no, como prefiera. El contrato de venta en exclusiva suele firmarse por seis meses y la venta suele ir más rápido, porque trabaja toda la agencia. Pasados los seis meses puede rescindirse si el agente no ha cumplido los puntos de garantía del contrato.
Si vive en el extranjero: Puede vender sin venir a España: con un poder notarial, junto con un abogado y un gestor.

Cómo se desarrolla la venta

Valoración y precio
Veo el inmueble, la documentación y el barrio, y le doy una horquilla y un plazo. Gratis, antes de cualquier contrato.
Documentación
Reunimos lo que sin ello no hay venta: nota simple, cédula de habitabilidad, certificado energético, certificado de estar al corriente con la comunidad. Parte de eso tarda semanas, y empezarlo el día en que ya hay comprador es la forma de perderlo.
Preparación y fotografía
Qué retirar, qué arreglar y qué no tocar. Reportaje profesional, plano y descripción en tres idiomas. Publicación en la red CENTURY 21 y en los portales.
Visitas y filtro
Las visitas las hago yo. Al comprador lo verifico antes de retirar el inmueble del mercado: con qué paga, si tiene la hipoteca aprobada y en qué plazo puede firmar. Usted recibe un informe una vez por semana, haya novedades o no.
Arras y notaría
Negocio, preparo el contrato de arras, acuerdo la fecha con el notario y compruebo el cálculo de impuestos y retenciones antes de la firma, no después. A la firma asisto.

Si usted reside fuera de España

Se puede vender sin venir. Hay cuatro cosas que conviene saber de antemano y resolver antes de que aparezca el comprador, no después.

Poder notarial: Se otorga ante el cónsul español de su país o ante un notario local con apostilla y traducción jurada. Es el punto más lento de la lista, así que es por donde hay que empezar.
NIE: Sin él no hay operación. Si lo obtuvo hace tiempo, conviene comprobar que sigue en regla.
Impuestos y retenciones: La venta de un no residente tributa de forma distinta a la de un residente, y parte de la liquidación recae por ley en el comprador y no en usted. No doy cifras: las calcula un gestor fiscal a partir de sus documentos — lo que pagó, cuándo y qué gastos puede acreditar. Se hace antes de la firma, no después, para que sepa de antemano con cuánto se queda.
Una cuenta en España: Necesaria para recibir el dinero y cerrar los suministros. Abrirla siendo no residente lleva más tiempo del que parece.

De cada uno de estos puntos le digo qué hacer y en qué orden, y los llevo junto con un abogado o un gestor a los que recurro cuando hacen falta.

Qué obtiene usted

Un precio con un cálculo detrás, no una opinión: Con horquilla y plazo, no una sola cifra optimista.
Una sola persona en toda la operación: Ni centralita ni un agente distinto en cada visita: habla conmigo de principio a fin.
Su idioma: Correspondencia, documentos y explicaciones en ruso o en inglés, mientras los papeles siguen siendo españoles y correctos.
Un comprador verificado: Antes de que el inmueble salga del mercado, no después de que se caiga una hipoteca.
Una agencia detrás de la venta, no un anuncio de particular: CENTURY 21 Zona Alta es una oficina inscrita en el registro de agentes inmobiliarios de Cataluña con el número 13779 y con seguro de responsabilidad civil en vigor. El abogado y la gestoría no están incluidos en el servicio: si hacen falta, recurro a profesionales de confianza y controlo sus plazos, pero su trabajo se paga aparte.

Documentación

Una lista con la que comprobar. Parte se consigue en un día; parte tarda semanas.

Documento	Para qué	Dónde se consigue
Escritura de compraventa	Acredita que el inmueble es suyo	La tiene usted; hay copia en la notaría que hizo la compra
Nota simple	Muestra al comprador las cargas y la hipoteca	Registro de la Propiedad, se pide en línea
Cédula de habitabilidad	En Cataluña no se puede vender una vivienda sin ella. Caduca	Generalitat; la tramita un técnico tras la visita
Certificado de eficiencia energética	Obligatorio ya para publicar el anuncio	Un técnico; se registra en el ICAEN
Certificado de estar al corriente con la comunidad	El notario lo pedirá en la firma	El administrador de su finca
Último recibo del IBI	El impuesto del año se reparte entre las partes	El ayuntamiento o su banco
Certificado de saldo pendiente de hipoteca	Si hay hipoteca, sin él no se cierra la operación	Su banco
ITE — inspección técnica del edificio	Obligatoria en edificios de más de 45 años, que en el Eixample y Ciutat Vella son casi todos	La encarga la comunidad de propietarios; pregunte al administrador

Le digo qué pedir primero, y lo pido yo misma si me ha otorgado poder.

Cuándo vender conmigo no es lo adecuado

Es mejor decirlo en la primera conversación que tras un mes de trabajo.

Quiere el precio máximo a cualquier coste: No publico un inmueble con una cifra que el mercado no ha respaldado. Un precio por encima del mercado cuesta tiempo y, al final, dinero.
El inmueble no tiene ningún documento: Sin la documentación del inmueble no se puede cerrar la venta. Si faltan algunos documentos, vemos primero cómo conseguirlos; si no hay ninguno, no puedo encargarme del inmueble.
El inmueble está ocupado (okupas): Aquí el primer paso no es publicar, sino valorar el inmueble y su situación: quién lo ocupa, con qué título y cómo afecta eso a su valor y a la venta. Solo después decidimos si vender y cómo.

Preguntas y respuestas

¿Cuánto cuesta su servicio?

La comisión la paga el vendedor; el importe se acuerda antes de empezar y se fija por escrito, y se le añade un 21% de IVA. El contrato lo firma con la agencia: CENTURY 21 Zona Alta, S.L.U., inscrita en el registro AICAT y con seguro de responsabilidad civil profesional. La valoración y la primera consulta son gratuitas y no comprometen a nada.

¿El contrato tiene que ser en exclusiva?

No tiene por qué: puede vender con o sin exclusiva. Con exclusiva, la venta suele ir más rápido, porque toda la agencia trabaja el inmueble. Para una venta suele firmarse por seis meses y, pasados esos seis meses, puede rescindirse si el agente no ha cumplido los puntos de garantía del contrato. Todo se acuerda antes de empezar y se fija por escrito.

¿Cuánto tarda una venta?

Desde la publicación hasta las arras, normalmente entre tres y siete meses, y lo que lo decide es casi siempre el precio. Preparar la documentación antes de publicar lleva otras dos a cuatro semanas, y ese paso no se puede saltar.

¿Qué impuestos paga el vendedor?

La venta tributa tanto en el ayuntamiento como por la ganancia, y en el caso de un no residente parte de la liquidación recae en el comprador. Los importes dependen de lo que pagó por el inmueble, cuándo y qué gastos puede acreditar: los calcula un gestor fiscal a partir de sus documentos, antes de la firma ante notario.

¿Se puede vender un piso con hipoteca?

Sí, y es el caso habitual. La hipoteca se cancela con el dinero del comprador el mismo día, en la notaría; hace falta el certificado de saldo del banco, y hay que pedirlo con antelación.

¿Conviene reformar antes de vender?

Por regla general, no. Una reforma completa casi nunca vuelve en el precio. Sí vuelven las cosas pequeñas: luces que funcionan, un grifo que no gotea, las pertenencias retiradas, los cristales limpios. Qué conviene hacer en su caso se lo digo en la visita.

¿Puedo vender sin venir a España?

Sí, mediante poder notarial, otorgado ante el cónsul español o ante un notario local con apostilla. Es la parte más lenta de la preparación, así que es por donde hay que empezar.

¿Qué documentos pide en primer lugar?

El acta de la junta de la comunidad de propietarios y los documentos de su compra, sobre todo la escritura. El resto de la lista viene después, y le indico qué pedir primero.

¿Con qué rapidez recibiré una valoración?

Normalmente en uno a tres días. Para la valoración detallada suele hacer falta una visita personal al inmueble. La valoración es gratuita y se da antes de cualquier contrato.

¿Tendré que bajar el precio?

Si el precio está en línea con el mercado, la rebaja en la negociación es mínima. Si está por encima, lo baja el propio mercado, solo que más tarde.

Yanina Strunevskaya, agente inmobiliaria en Barcelona

Empecemos por el precio

Mándeme la dirección y los metros y le digo en qué horquilla entra el inmueble y qué conviene corregir antes de publicarlo. Es gratis y no le compromete a nada.

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